MALUKU UTARA — Pelemahan pasar properti Jakarta dan sekitarnya yang terjadi dalam dua tahun terakhir kini memasuki fase yang lebih dalam. Data terbaru menunjukkan penurunan aktivitas transaksi tidak hanya lebih buruk dibanding periode pandemi, tetapi juga diikuti oleh lonjakan pembatalan pembelian yang mengkhawatirkan.
Angka Pembatalan Transaksi Melonjak, Tanda Daya Beli Tergerus
Sepanjang 2025, penjualan rumah di Jabodebek-Banten turun 7,8% dibanding tahun sebelumnya. Memasuki kuartal pertama 2026, jumlah unit terjual ambles 14,2% dan nilai penjualan menyusut 12,9% dibanding kuartal IV-2025.
Yang paling mencolok, rasio pembatalan transaksi mencapai 17,28% dari total penjualan. Angka ini mencerminkan bahwa masalah pasar tidak hanya pada rendahnya minat beli, tetapi juga kegagalan eksekusi akibat kendala pembiayaan dan perubahan kondisi ekonomi konsumen.
Kenaikan NJOP dan Efek Multiplier yang Memicu Harga Melambung
Property Marketing Strategist sekaligus Founder Maritza Consulting, Edho Nagamatsu, menilai kondisi saat ini bukanlah krisis mendadak, melainkan koreksi dari akumulasi gelembung harga yang terbentuk bertahun-tahun. Salah satu pemicunya adalah kebijakan kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di DKI Jakarta beberapa tahun lalu.
"Pasar memiliki kebiasaan menggunakan harga properti pada kisaran dua hingga tiga kali nilai NJOP. Ketika NJOP naik, ekspektasi harga pasar ikut terdorong karena mengikuti pola multiplier tersebut," jelas Edho kepada propertynbank.com. Efeknya, kenaikan harga di sejumlah kawasan melampaui pertumbuhan pendapatan masyarakat dan nilai fundamental aset.
Lima Faktor Global yang Mempercepat Koreksi Pasar
Edho mengidentifikasi sedikitnya lima peristiwa global yang mempercepat perlambatan. Pertama, pandemi Covid-19 yang menekan kemampuan finansial masyarakat. Kedua, fenomena market bifurcation dan perubahan demografi yang membuat daya beli kelas menengah semakin terfragmentasi.
Ketiga, perang Rusia-Ukraina yang mendongkrak harga energi dan material konstruksi. Keempat, perubahan pola konsumsi generasi muda yang mulai mengalokasikan pengeluaran ke sektor digital. Kelima, konflik Timur Tengah yang memicu kenaikan harga minyak dan menjaga suku bunga tetap tinggi.
"Jika hanya satu atau dua faktor, pasar mungkin masih mampu beradaptasi. Namun ketika seluruh faktor terjadi berdekatan sementara harga sudah tinggi, koreksi sulit dihindari," ujarnya.
Permintaan Bergeser ke Segmen Rumah Rp1-2 Miliar
Meski pasar melemah, permintaan terhadap hunian belum hilang. Yang berubah adalah perilaku konsumen yang kini didominasi end-user yang mengutamakan fungsi hunian dibanding investasi. Segmen rumah dengan harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar menjadi yang paling aktif bertransaksi.
Secara regional, Bekasi masih mencatat pertumbuhan relatif lebih baik berkat proyek skala besar yang sesuai kebutuhan pasar. Sebaliknya, Banten mengalami perlambatan penjualan meskipun tetap menjadi kawasan yang paling banyak diminati calon pembeli.
